Carmena, sobre la Operación Chamartín: "Los que quieran un mundo sin empresas no pueden gobernar Madrid"
::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::
No es un invento, Manuela, es una denuncia con pelos y señales de ese Chamartingate que te empeñas en "normalizar", seguramente con la mejor intención. Ser una buena alcaldesa no significa ser infalible ni estar enterada de lo más chungo, nadie está libre de equivocarse. Pero siempre se puede rectificar a tiempo. Más que minimizar el desaguisado, hay que explicarlo, pedir responsabilidades y luego, estar a la altura de la situación, pensando y poniéndose en la piel de la ciudadanía y, en consecuencia, hacer lo que la conciencia decida y la ley determine (ambas cosas suelen coincidir en las sociedades sanas, ya sabemos que España no lo es, pero algún día hay que empezar a que lo sea,¿por qué no ahora?), un acto de honestidad sin que se inmiscuya la tentación de prevaricar por lo bajini, convenciendo al personal de que el fin estupendo puede justificar cualquier medio por indeseable e indecente sea...En fin, alcaldesa, tú tienes la palabra y el turno es tuyo. Luego hablarán las urnas, decidiendo si se puede distinguir el pp de Ahora Madrid o lo contrario.
EXCLUSIVA
eldiario.es revela 25 años de contratos secretos de la Operación Chamartín entre Fomento, BBVA y San José
Este periódico accede a
gran parte del expediente de una de las mayores operaciones
urbanísticas de Europa, cuyos detalles no se conocían hasta hoy
La adjudicación inicial ha sido modificada en cinco ocasiones a lo largo de 25 años, en los que se ha triplicado el terreno vendido y han cambiado varias de las cláusulas clave, la mayoría a favor de BBVA y la constructora San José
En el primer contrato, Renfe –luego Adif– se quedaba con el 53% de los beneficios antes de impuestos, un porcentaje que después bajó al 20% y más tarde se eliminó a cambio de un pago fijo sin convocar un nuevo concurso público
DOCUMENTOS | Los contratos secretos de la Operación Chamartín
La adjudicación inicial ha sido modificada en cinco ocasiones a lo largo de 25 años, en los que se ha triplicado el terreno vendido y han cambiado varias de las cláusulas clave, la mayoría a favor de BBVA y la constructora San José
En el primer contrato, Renfe –luego Adif– se quedaba con el 53% de los beneficios antes de impuestos, un porcentaje que después bajó al 20% y más tarde se eliminó a cambio de un pago fijo sin convocar un nuevo concurso público
DOCUMENTOS | Los contratos secretos de la Operación Chamartín
Se firmó el 29 de julio de 1994. Se
trata del contrato inicial que avala el desarrollo urbanístico más
ambicioso en una de las zonas más codiciadas de Madrid, el norte de la
ciudad: la conocida como Operación Chamartín. Ahí se encuentra el
distrito financiero y las viviendas y oficinas más caras de la capital.
El acuerdo original ha estado guardado bajo llave durante casi 25 años.
Hasta hoy.
eldiario.es publicó en exclusiva el pasado
27 de diciembre la última renovación del contrato que reflejaba la
venta de suelo público a 796 euros el metro cuadrado, la mitad del precio de mercado.
Ahora, este diario ha tenido acceso a nueva e importante documentación
secreta hasta hoy de la Operación Chamartín: todos los contratos, seis
en total, desde el primero de 1994 hasta el último de 2018.
La evolución de estos contratos supone una
transformación completa del plan inicial, con condiciones muy distintas a
las que, en su momento, consiguió el banco Argentaria –entonces
público– cuando ganó el concurso convocado por Renfe para esta
operación.
En un primer momento, el terreno afectado
era de 625.000 metros cuadrados, menos de la mitad del que finalmente
será. A cambio, el banco –y, con una participación minoritaria, la
constructora San José– construían una nueva estación de tren y un
edificio de oficinas. Los beneficios de la explotación de los terrenos
se repartían a medias: 53% para Renfe, 47% para el consorcio formada por
Argentaria y Constructora San José.
Aquella
operación nunca se hizo. Pero en lugar de anularse el concurso y
convocar uno nuevo, al que se pudieran presentar otras empresas con
otros planes, la administración lo renegoció hasta en cinco ocasiones. A
lo largo de los años, el terreno afectado se llegó a triplicar, el
porcentaje sobre los beneficios se rebajó primero al 20% y después se
cambió por un pago fijo. Y muchas otras cláusulas del acuerdo, que eran
favorables al Estado, se cambiaron hasta convertir esa explotación
conjunta en una venta de más de un millón de metros cuadrados; una
enorme cantidad de terreno sobre el que ningún otro promotor
inmobiliario ha podido presentar ofertas.
Contrato y ministro
|
Beneficios para el Estado (%) | Precio (mill. €) | Terreno vendido | Total construido | Detalle | |
| 1º (1994) Josep Borrell (PSOE) |
53% | 134 | 625.000 m2 | 870.000 m2 | No se puede revender y las indemnizaciones a los antiguos propietarios los paga la constructora | |
| 2º (1997) Rafael Árias Salgado (PP) |
20-50% | 167 | 1.850.000 m2 | 1.125.000 m2 | No se puede revender y las indemnizaciones a los antiguos propietarios los paga la constructora | |
3º (2002) Francisco Álvarez Cascos (PP) |
26% | 210 | 1.952.844 m2 | 2.050.486 m2 | No se puede revender y las indemnizaciones a los antiguos propietarios los paga la constructora | |
| 4º (2009) José Blanco (PSOE) |
0% | 984 | 1.952.844 m2 | 2.060.257 m2 | Posibilidad de revender y las indemnizaciones a los antiguos propietarios los paga el Estado | |
| 5º (2015) Ana Pastor (PP) |
0% | 984 | 1.952.844 m2 | 2.060.257 m2 | Posibilidad de revender y las indemnizaciones a los antiguos propietarios los paga el Estado | |
| 6º (2018) José Luis Ábalos (PSOE) |
0% | 984 | 1.167.022 m2 | 1.485.304 m2 | Vía abierta a revender los terrenos y las indemnizaciones las paga el Estado |
Fuente: Elaboración propia
El acuerdo que da el pistoletazo de salida a la Operación Chamartín se materializó tras un concurso público en donde el desarrollo ferroviario del entorno de la estación de Chamartín era la razón de ser. Son más de cien páginas que recogen el pacto para la cesión de terrenos entre una administración pública y un banco público, Argentaria. Poco queda de aquel acuerdo.
Ha cambiado
la superficie afectada en la operación, el canon económico a pagar por
el socio privado, el nombre de los contratos y hasta la propia empresa
adjudicataria, que pasó de ser un banco público –Argentaria– a uno
privado, BBVA, tras la fusión auspiciada por el Gobierno de Aznar con el
Banco Bilbao Vizcaya.
También cambiaron el nombre de
la sociedad que creó el socio privado, los directores generales de
Adif, y los ministros de Fomento de cinco Gobiernos: desde el último de
Felipe González en 1994 hasta el que ahora preside Pedro Sánchez.
Solo una persona se ha mantenido en todas estas negociaciones casi
desde el primer momento: Francisco González, presidente de BBVA hasta
hace un mes, y antes presidente de Argentaria, donde fue nombrado en
este banco público por el Gobierno de José María Aznar en 1996.
Concurso público
Renfe (luego Adif) aprobó el 2 de marzo de 1993 la convocatoria del
concurso público para "el desarrollo urbanístico del recinto ferroviario
de Chamartín". El 28 de octubre de 1993, el Consejo de Administración
de Renfe resolvió la convocatoria a favor de Unitaria, empresa
inmobiliaria del banco público Argentaria. Un año después, en 1994, el
Ministerio de Fomento presidido entonces por Josep Borrell, hoy ministro
de Exteriores, firmó el primer acuerdo con el banco público. Entonces,
el ámbito de la Operación Chamartín afectaba a 625.000 metros cuadrados.
Esa superficie se superó apenas tres años después del concurso público
con la llegada de Partido Popular al Gobierno. En 1997 –al año de llegar
al poder el Partido Popular y con Francisco González ya en Argentaria–
se firma la primera de las cinco renovaciones. Al frente del Ministerio
estaba Rafael Arias Salgado, el ministro de Fomento de la primera etapa
de José María Aznar. En esa renovación se decide ampliar la superficie a
1,85 millones de metros cuadrados: tres veces más de lo que contemplaba
el acuerdo inicial.
El diario de sesiones del
Senado recoge cómo el entonces ministro de Fomento, Rafael Arias
Salgado, defendió este cambio. El PSOE reprochaba precisamente que no se
rescindiera el contrato que había cambiado sustancialmente aspectos
claves como la superficie afectada o el canon monetario.
"No anulé la concesión que Renfe consideraba altamente perjudicial para
sus intereses porque me planteé que era mucho mejor salida la novación
de la concesión para introducir, en lugar única y exclusivamente de una
operación basada en terrenos de Renfe, un planteamiento de desarrollo
urbanístico", aseguró Arias Salgado en el Senado en aquella época.
Tanto Adif como DCN aseguran ahora que este incremento en la superficie
siempre fue avalado por informes de la Abogacía del Estado. "Habida
cuenta que el objeto del contrato tal y como se concibió en el concurso
público de 1993 estaba muy abierto, el Consejo de Administración de
Renfe antes de la aprobación definitiva del PGOU de Madrid de 1997
accedió a ampliar el objeto del contrato a todos los aprovechamientos
urbanísticos de los suelos ferroviarios de Chamartín y Fuencarral",
asegura Adif. Este diario ha solicitado esos informes de la Abogacía del
Estado pero la empresa pública no ha querido ofrecerlos porque son
"confidenciales".
Pero la ampliación del ámbito de la
Operación Chamartín no terminó ahí. La superficie de los terrenos
volvió a incrementarse en 2002, año en el que se renovó de nuevo el
contrato. Ya habían pasado ocho años sin que se pusiera una piedra y
cinco desde que se había firmado la segunda renovación. Entonces, se
volvió a optar por ampliar el terreno un poco más, hasta los 1.953.000
metros cuadrados. Ya había otro ministro al frente: Francisco Álvarez
Cascos, también del PP.
La superficie se había
convertido en el triple de la que dio origen al concurso público. Pero
además, Cascos había conseguido un año antes que el Ayuntamiento de
Madrid, también gobernado por el PP, incrementara significativamente el
coeficiente de edificación para esos terrenos, es decir, sacarle el
máximo rendimiento en edificios a los terrenos que cedía a DCN.
Fomento, Adif y la promotora privada negociaron con el Ayuntamiento de
Madrid de José María Álvarez del Manzano (PP). Cascos consiguió que el
Ayuntamiento finalmente aumentara el coeficiente de edificación hasta el
1,05 el metro cuadrado, frente a los 0,6 que figuraba en el Plan
general del año 97.
Esta decisión disparó la edificabilidad a más de 2 millones de metros cuadrados, casi el doble de los 1,1 millones anteriores.
La llegada de Manuela Carmena al Ayuntamiento de
Madrid y de José Luis Ábalos al Ministerio de Fomento ha supuesto una
rebaja tanto de la superficie afectada como de la edificabilidad.
Actualmente, y así se firmó en el último contrato de diciembre, la
superficie para el desarrollo se ha fijado en 1,16 millones de metros
cuadrados. El Gobierno municipal decidió restar 700.000 metros cuadrados
que afectan a vías ferroviarias en las que no se puede construir. Lo
que hicieron anteriores gobiernos municipales del PP fue contabilizar
estos metros como parte de la operación, que en consecuencia
incrementaba la edificabilidad.
A su vez, el
Consistorio de Carmena ha fijado la edificabilidad del ámbito en 1,4
millones metros cuadrados, un 30% menos de la que se aprobó en 2002 con
Álvarez del Manzano. Aunque el coeficiente de edificabilidad ha
aumentado de 1,05 a 1,27.
Sobre los 700.000 metros
cuadrados que desaparecen del acuerdo, Adif asegura a este diario que
DCN pierde los derechos de concesión. A cambio, Adif se compromete a no
hacerle la competencia, es decir revender, durante lo que dure el
desarrollo (se estima que sean 20 años). Pero además, lo que establece
la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas en su artículo
103 es que DCN tendrá "preferencia" para adquirir esos terrenos si Adif
decide venderlos.
Del 53% a un precio fijo
Pero no solo la superficie ha sufrido cambios significativos respecto al
contrato original. También el canon económico ha ido mutando a lo largo
de los seis contratos. En el acuerdo inicial, se determinó un pago fijo
y otro variable. El canon fijo eran obras que DUCH, ahora DCN, tenía
que realizar y respondía al sentido original de la operación: remodelar
las instalaciones ferroviarias.
En concreto,
se estableció que Adif percibiría en especie 17.120 millones de pesetas
(102 millones de euros) de infraestructuras de urbanización y mejoras
del servicio ferroviario; un edificio de oficinas valorado en 2.640
millones de pesetas (15,9 millones de euros) y la mejora de la estación
de Chamartín, por otros 15 millones de euros. La prestación monetaria la
fijaba el canon variable: Renfe se llevaría el 53% de todos los
beneficios antes de impuestos que originara la operación.
Apenas tres años después, cuando el suelo se había multiplicado por
tres, las condiciones económicas cambiaron, pero no para triplicarse.
Ese cambio en la superficie originó que el canon fijo en
infraestructuras de urbanización y mejoras del servicio ferroviario se
incrementara en un porcentaje mucho menor: de 17.120 millones hasta los
22.620 millones (136 millones de euros). Se mantenía el edificio de
oficinas (15,9 millones de euros), la mejora de la estación de Chamartín
(15 millones de euros), y se incluía como novedad que Adif percibiera
15.000 metros cuadrados construidos de uso comercial y 60.000 metros
cuadrados de edificabilidad media. Asimismo, el canon variable cambiaba
en favor de la empresa privada: pasó del 53% de los beneficios para
Renfe al 20% ampliable al 50%.
En 2002, cuando
aumenta en 100.000 metros cuadrados la superficie y la edificabilidad se
dispara hasta los 2,05 millones de metros cuadrados, las condiciones
económicas vuelven a cambiar. Se estipula que la administración pública
percibirá 210 millones de euros, aunque ya no en especie. Ahora sería
Renfe quien con ese dinero debía hacer el desarrollo ferroviario y de la
estación de Chamartín. Desaparece también, por tanto, el edificio de
oficinas. El canon variable pasa entonces a ser del 26% del beneficio
antes de impuestos.
En 2004, una noticia publicada en ABC valoraba
los beneficios de la Operación Chamartín en 6.000 millones de euros,
por lo que atendiendo a ese porcentaje variable suponía que Renfe
recibiría 1.560 millones de euros. Si se hubiera mantenido el 53% del
canon variable del contrato inicial, los beneficios entonces habrían
supuesto más de 3.000 millones de euros, tres veces más de lo que, según
el último contrato, el Estado recibirá cuando venda.
Pero el cambio significativo se produce en 2009, con José Blanco (PSOE)
al frente del Ministerio de Fomento. Ese año se decide que desaparezca
el canon variable y se cambia por un único precio fijo por la venta de
los terrenos: 984 millones de euros, que Adif cobraría en cinco años.
Pese a volver a ser un cambio sustancial de los pliegos originales, no
se permite a otras empresas presentar pujas bajo estas nuevas
condiciones mediante un nuevo concurso público.
Adif
asegura que esa variación de la forma de pago "estuvo avalada" por
Informes económico-financieros externos e internos y también obtuvo el
Informe jurídico favorable, de ahí que "no se optará por volver a
licitar el convocatoria pública". De nuevo, se trata de informes a los
que Adif no ha permitido acceder a este diario porque afectan a un
tercero: DCN.
"Este cambio, por ende, se consideró
muy favorable para los intereses de Adif, pues la retribución variable
se hubiera percibido al final del proceso de promoción inmobiliaria de
los suelos asumiendo también en consecuencia esta entidad pública los
riesgos de esa promoción", argumenta la entidad pública.
Por su parte DCN, el socio privado, lo justifica haciendo alusión a la
crisis económica de 2009. Para DCN, de esta manera, "el ente público se
liberó del riesgo promotor, cargándolo sobre la compañía privada,
mientras el Estado se aseguraba unos ingresos ciertos y exigibles,
independientemente del ciclo". Ingresos "ciertos" que aún no se han
percibido 25 años después.
Finalmente en 2015, el
Ministerio de Fomento bajo la dirección de Ana Pastor (PP) amplía
el periodo de pago hasta los 20 años con un interés del 3%. Tanto Adif
como DCN justifican esta nueva rebaja –que el pago se aplace y el Estado
actúe como prestamista de un banco– por la crisis económica, pese a que
el entonces presidente Mariano Rajoy ya hablaba en ese momento de
"recuperación económica".
En el último acuerdo de
2018, ya con José Luis Ábalos (PSOE) en Fomento, se ha mantenido esta
forma de pago, pero Adif defiende que es más ventajosa para sus
intereses tras la reducción de edificabilidad y suelo del Ayuntamiento
de Madrid. El precio que se pagará, supone que se venda suelo público a
769 euros el metro cuadrado, la mitad de los precios de mercado en esa
zona de la capital.
¿Quién pagaría a los antiguos dueños?
La superficie afectada, la edificabilidad o el precio por la venta del
suelo no son los únicos aspectos en los que ha mutado el contrato
original. Otras cláusulas que han cambiado mucho son las que afectan al
pago de los posibles derechos de los reversionistas, los antiguos dueños
de esas parcelas.
La mayor parte de los terrenos
sobre los que se levantó Chamartín y que ahora permitirán esta operación
urbanística fueron expropiados por el Estado en los años 40 para
construir la infraestructura ferroviaria del norte de la ciudad. Ahora
que cambia su uso y se convierten en urbanizables, se prevé una
avalancha de reclamaciones en los tribunales de los antiguos
propietarios y sus herederos.
¿Quién pagaría estas
indemnizaciones si los tribunales les dan la razón a los antiguos
propietarios? En el primer contrato –el que se ganó por concurso– era el
banco quien asumía esos posibles pagos. En el último acuerdo, un cuarto
de siglo después, es Adif quien tendría que pagar.
Adif asegura que actualmente ese riesgo no existe tras un cambio
legislativo y una sentencia del Tribunal Supremo que no reconoció esos
derechos. Lo que no cuenta la sociedad pública es que el Supremo
realmente respondió a los afectados que no podía pronunciarse al
respecto porque los terrenos no estaban liberados.
La
Asociación «No Abuso» en representación de 600 expropiados presentó la
reclamación en octubre de 1999, junto antes de que entrara en vigor la
ley que menciona Adif, y valoró los derechos de los 1,9 millones de
metros cuadrados propiedad de Renfe en más de 360 millones de euros.
Será cuando se desafecten los terrenos y pasen a ser propiedad de DCN
para el desarrollo urbanístico cuando los reversionistas podrán volver a
acudir a la Justicia a reclamar lo que consideran que les pertenece. Si
los reversionistas logran ganar ese juicio, el Estado perderá de un
plumazo un tercio de todo el dinero que pagará DCN por la venta de los
terrenos. Dependiendo de cuándo llegase esa sentencia, es posible que
aún no haya cobrado siquiera esa cantidad.
La estación de tren deja de ser la prioridad
La empresa pública que gestiona las infraestructuras ferroviarias del
Estado perseguía con este concurso "completar y modernizar" las
instalaciones de la estación de Chamartín y mejorar sus accesos. Así se
establece en la primera cláusula del convenio que recoge este objetivo
como la "finalidad básica y global del proyecto", así como integrar el
recinto ferroviario en su entorno urbano de acuerdo con los
requerimientos del planeamiento urbanístico, "para resolver la actual
falta de integración, todo ello con la debida salvaguardia del
prioritario servicio ferroviario".
25 años después
esa "finalidad básica" no se ha podido desarrollar. Adif asegura que no
existía tal necesidad. "La urgencia en la renovación total de la
estación de Chamartín solo ha surgido recientemente con motivo de la
implantación sucesiva de los servicios de alta velocidad, la necesidad
de renovar la cabecera norte de las líneas de Red Convencional y, sobre
todo, con la próxima entrada en servicio del nuevo túnel
Atocha-Chamartín".
En el contrato inicial, además, se
estableció que la empresa (DCN) no podría transferir a terceros esos
terrenos. Es decir, que no podría revender nada hasta que finalizara
todo el desarrollo ferroviario y urbanístico, que actualmente se calcula
que durará 20 años. Esa cláusula también ha desaparecido en los
sucesivas renovaciones contractuales. Hoy el BBVA podría vender al día
siguiente de recibir los terrenos sin poner un solo ladrillo.
Adif lo justifica así: "En todo proceso de negociación las partes no
consiguen todos los objetivos pretendidos". "DCN exigió que esta
limitación se suavizara para que su inversión no perdiera valor por esa
causa, y Adif finalmente lo aceptó", añade.
Distrito
Castellana Norte asegura a eldiario.es que su intención es terminar el
desarrollo y no vender. Pero nada en el contrato garantiza que eso vaya a
ser así, como sí contemplaba la oferta con la que Argentaria ganó el
concurso original.
Adif, por su parte, se limita a
destacar que si las obras no se hicieran, "los pagos aplazados están
garantizados" porque "no están ligados al devenir del desarrollo
urbanístico".
Y ahora, leamos de buena tinta, en qué consiste el caso Chamartín :
Corrupción objetiva: el caso Chamartín
31 de Diciembre de 2018 (18:48 h.) Nueva Tribuna
-“¿Trabajar para mí? ¿De qué, de matón? No necesito matones, necesito abogados”.
-“Si Don Corleone tiene los jueces y
los políticos de Nueva York, los debe ceder y que otros los aprovechen,
debe dejarnos sacar agua del pozo, cierto que puede presentar factura
por el servicio, después de todo no somos comunistas”.
-“Nuestros hombres están bien pagados. Su lealtad se basa en esto.”
(Fragmentos de El Padrino)
La Operación Chamartín, tanto en su proceso o procedimiento, como en sus resultados, contiene hasta ahora todos los ingredientes para que su calificación de ‘corrupción objetiva’ adquiera su sentido pleno y cabalEl término corrupción traído al caso que nos ocupa –Chamartín, la Operación urbanística de mayor envergadura en el Madrid postconstitucional-, puede causar asombro y hasta escándalo por lo descarnado de tal expresión.
Fue Tierno- el ‘viejo profesor’ y seguramente el mejor alcalde que ha tenido Madrid- quien hace ya casi 40 años nos previno sobre lo que él llamaba “corrupción objetiva”.
Según nos enseñó, la corrupción objetiva, en síntesis, es la que se origina, instala o incrusta silenciosamente en los ‘procedimientos’, sin apenas apariencia alguna de ilegalidad, creando las condiciones que permiten, inducen o facilitan que, en asuntos de gran entidad y trascendencia –principalmente económica-, tal corrupción se subjetive después, al transformarse en lucro privado, trasfiriendo con ‘ventajas’ a ese ámbito, lo que es o pertenece al común.
Los insurrectos de 1936, con su victoria militar tres años más tarde, implantaron un Régimen de excepción que duró 40 años y que, por sí mismo, fue la más cruda de las encarnaciones de la ‘corrupción objetiva’. Sobre ella germinaron sin cesar toda clase de ‘casos’ de ‘subjetivación’ de esa corrupción, la mayor parte de ellos insuficientemente investigados y conocidos todavía.
La singular restauración de la democracia, formalizada –como Transición- mediante la Constitución aprobada en 1978, tendría que haber ocasionado, si no el fin de la corrupción en sus manifestaciones subjetivas, sí en cambio el de la ‘corrupción objetiva’, entendida en los términos más arriba descritos.
Lamentablemente no fue así, o no lo fue enteramente, porque incluso el propio texto de la suprema Norma quedó infestado ya, al menos por dos virus letales íntimamente asociados: un sistema electoral tramposo y un bipartidismo dinástico, heredero del viejo sistema del turno entronizado con la Primera Restauración.
Con el temprano debilitamiento del sistema democrático de contrapesos y alarmas, en un contexto -o cultivo- de ausencia de depuración de los anteriores poderes surgidos del putrefacto Régimen precedente, la simbiosis de aquellos dos virus trajo pronto como resultado la reaparición de la ‘corrupción objetiva’.
Tras la instauración de aquella Norma, uno tras otro, en un incesante ‘crescendo’, fueron desvelándose ‘casos’ de corrupción, sin que al parecer nadie se tomase la molestia de investigar cuáles eran las causas y condiciones que permitían su advenimiento, aquí o allá, indistinto, cualquiera que fuese el color del Gobierno de turno y el de los protagonistas de tales ‘casos’.
Como indistinta ha venido siendo, siempre, la presentación de tales ‘casos’ –sus coartadas, tras su desvelamiento ajeno a las instituciones-, como meras desviaciones de la conducta de algunos sujetos -los directamente protagonistas-, asimilable por tanto a cualquier otra modalidad criminal– de robo o estafa-, pretendidamente sin vínculo alguno con la realidad institucional y de poder (partidos y administraciones).
Pues bien, la Operación Chamartín, tanto en su proceso o procedimiento, como en sus resultados, contiene hasta ahora todos los ingredientes para que su calificación de ‘corrupción objetiva’ adquiera su sentido pleno y cabal.
Repasemos siquiera sumariamente:
La Operación Chamartín arranca en 1993 con un inédito –e insólito- Concurso público convocado por RENFE, bajo administración socialista, tras un sonado escándalo urbanístico en San Sebastián de los Reyes con ocasión de la compra por dicha empresa pública de unos terrenos en el entorno de una futura Estación.
La finalidad declarada de tal Concurso era la consecución de la financiación necesaria para acometer la modernización de la Estación de Chamartín y sus instalaciones ferroviarias, con cargo a un aprovechamiento urbanístico futuro, expectante e irreal al tiempo de la convocatoria. Con la particularidad de que habría de ser el ganador quien se ocupase de conseguir, con su ‘mediación’ ante las instituciones urbanísticas, la mutación de aquella indeterminada expectativa en algo efectivamente materializable y por tanto susceptible de transformación en valor económico.
El Concurso, adjudicado finalmente a una sociedad mercantil con abrumadora presencia pública (la por entonces recién creada Argentaria, por fusión de todas las entidades bancarias asimismo públicas), se circunscribe a un ámbito territorial de poco más de 60 has, urbanísticamente calificado como ferroviario y con una edificabilidad relativa a ese uso en torno a los cuatrocientos mil metros cuadrados (Plan General de 1985 por entonces vigente).
El adjudicatario de la ‘concesión’ aceptó entre sus obligaciones el pago de un ‘canon fijo’ más el resultante de una elevada ‘cuota variable’ asociada a las futuras plusvalías, todo ello con el fin de la realización de las referidas obras de modernización-con sus correspondientes costes. Y asimismo, asumió junto a la mediación antes mencionada, para conseguir los 870 mil metros cuadrados edificables de cualquier uso que reclamaba en su “oferta”, la gestión de los problemas derivados del ejercicio de los derechos de reversión con sus consiguientes indemnizaciones. Estamos todavía en 1994.
Al día de hoy, casi 25 años después de tal adjudicación, salvo una- la
‘mediación’-, ninguna de las demás obligaciones contraídas ha sido satisfecha por el beneficiario de aquella o mejor dicho por quienes la recibieron como una herencia que prometía ser suculenta.
Entre medias tanto ha sido lo modificado que el origen resulta ya plenamente irreconocible. Personas, cosas, empresas, sistema financiero con su muy cambiante correlación de fuerzas, Normas (ah hoc), Planes (ad hoc), Leyes (ah hoc), Sentencias anulatorias en varias instancias, Administraciones, Gobiernos centrales, Autonómicos, Locales, con cambios también en la coloración y posicionamiento de los mismos …,nada igual, excepto algunas invariantes muy sustanciales.
La más determinante sin duda entre estas últimas, ha sido la permanente presencia de quien a día de hoy sigue presidiendo el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), afortunado heredero del adjudicatario primigenio, incólume pese a tanto cambio.
Porque ya al comienzo de tan dilatado ínterin, la banca pública dejó de serlo, primero a medias con el Gobierno de Felipe González y finalmente a enteras con José Mª Aznar. Y un sinfín de cambios sustanciales a lo largo de esa ardua preparación que momentáneamente, tras 25 años, acaba de culminar con una aprobación municipal (inicial), más un renovado contrato, que hubiera permanecido ‘secreto’, de no haber sido por su desvelamiento anteayer, gracias a una audaz periodista de un diario digital.
Cambios conseguidos a través de una más que opaca y dudosa ‘mediación’ –en la que han ido involucrándose muy destacados personajes y cargos públicos-y que, resumidamente, han consistido en quintuplicar primero el ámbito cubierto por la Operación para después, mediante sucesivos cambios, multiplicar por casi diez la edificabilidad y finalmente quizás hasta por quince el volumen de negocio.
El Club de Debates Urbanos (CDU)- cuyo nacimiento se remonta, casualmente, a aquellas mismas fechas en que se concibió la Operación-, presentó hace un par de semanas ante el concurrido público asistente en una de las salas del Círculo de Bellas Artes (CBA) de Madrid , un Alegato a dicha Operación. El principal mensaje de tal documento de carácter crítico y propositivo es sin duda la afirmación de que otro urbanismo es posible.
El acto tenía lugar con ocasión del cierre del periodo de información al público de la última propuesta de DCN-BBVA, sumisa más que neutralmente tramitada por el Ayuntamiento de Madrid, como una nueva Modificación del Plan General de Ordenación Urbana– con Plan Parcial incorporado-, tras haberla adoptado como propia con su aprobación inicial.
Con posterioridad, hace tan solo unos días se ha producido el desvelamiento del “contrato secreto” de la Operación Chamartín- en el que se establecen las condiciones de la venta de mil doscientos millones de metros cuadrados de suelo público, titularidad de ADIF, a una entidad privada constituida por el BBVA y el Grupo San José (DCN),
Ello, además de poner al descubierto el desafuero -antesala de la corrupción- que ha acompañado a esta Operación urbanística, permite centrar la atención y el debate en las siguientes cuestiones encubiertas bajo lo que comenzó siendo, en apariencia, una concesión para financiar la modernización del sistema ferroviario:
1ºLa privatización de suelo público mediante su venta.
2ºLa venta sin competencia y sin trasparencia.
3ºEl sinfín de renovaciones y cambios desde la más que discutible adjudicación originaria.
4ºLa “consolidación de derechos” (hasta ahora inexistentes como tales) ‘por la puerta de atrás’ (contrato secreto).
5º Las innumerables irregularidades y aberraciones del proceso a lo largo de 25 años.
6º Muy posiblemente la “venta a bajo precio” y, quizás, sin tasaciones independientes y solventes de por medio.
Y, para agravarlo aún más, el papel desempeñado por el Ayuntamiento de Madrid al actuar, objetivamente, como ‘cooperador necesario’, tanto por ignorar– si así fuese- los términos de ese contrato infame, como por haber prestado pese a conocerlo- como era su obligación-, su decisivo asentimiento.
Olvido o ignorancia cuya responsabilidad ha de extenderse, con igual o mayor razón aún, a cuantas personas e instituciones durante tanto tiempo testigos directos del desenvolvimiento de la Operación, en vez de otorgar algún crédito o simplemente prestar atención a las documentadas denuncias que han venido haciéndose, prefirieron hacer suyas y repetir las consignas de una publicidad tan interesada como engañosa.
Denuncias contenidas no solo en un libro de más de 500 páginas editado en 2013 (“Operación Chamartín. Historia de una realidad virtual”. Jesús Espelosín), sino en varios Informes técnicos oficiales y más recientemente en el Informe confidencial que el ministro Ábalos recibió antes de la aprobación municipal de la última propuesta del Promotor- y por tanto antes también de suscribirse el ‘contrato secreto’-, en el que se le advertía de los graves riesgos en que incurriría en acaso de prestar apoyo, como acabó haciéndolo, a dicha propuesta.
Ayer mismo una persona de larga trayectoria profesional en el campo del urbanismo, tras haberse conocido el susodicho contrato se preguntaba desconcertada en su cuenta de ‘facebook’ qué ‘razones’ (descartando a priori las de orden moral) habrían podido llevar a una alcaldesa como Carmena y a la gente que en esto la secunda, a prestar sostén al BBVA en su afán de adueñarse de esta Operación. Alguien le recordó que la colonización de la mente resulta ser la más perversa de las modalidades de dominación: la que al no ser percibida como tal por quien la padece, impide que éste pueda liberarse jamás de tal sometimiento.
Conociéndose como se conoce la entidad de quienes han manifestado de modo explícito su rechazo al Proyecto que el Ayuntamiento pretende llevar a cabo, no cabe sino anticipar la existencia de un potencial conflicto político de extrema trascendencia.
No solo por lo que supone tal oposición de una parte muy significativa del tejido civil y asociativo que posibilitó la elección de quienes ahora gobiernan, sino sobre todo y de cara al inmediato futuro, por la inconsecuencia adicional -de orden programático- de aunar en una misma Candidatura a quienes hacen del actual proyecto su estandarte y quienes lo rechazan de modo frontal, como lo pone en evidencia la PNL presentada recientemente ante el Congreso de los Diputados por el grupo parlamentario confederal Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea.
¿Podrá por ejemplo el candidato a la Asamblea de Madrid por esa misma formación, en ticket electoral con la actual Alcaldesa, sostener simultáneamente su apoyo a esa Operación en su calidad de aspirante a Presidente de la Comunidad y al tiempo su radical rechazo en tanto parlamentario en el Congreso de Diputados?
Por no hablar de la debilidad de una futura alianza en la que la otra parte- el PSOE- tiene tras de sí una muy larga trayectoria de expresas manifestaciones de rechazo a importantes aspectos de esta Operación y que siguen presentes en la última propuesta municipal.
Camuflada bajo distintos nombres o disfraces a lo largo de veinticinco años, esta Operación que ha tratado de vender como ‘moderno’ desarrollo urbanístico lo que no es sino puro negocio financiero-inmobiliario, publicitado mercantilmente por DCN con la aquiescencia del Ayuntamiento, es muy posible que, de proseguir, termine pasando a la historia como “el caso Chamartín”, justo en alguno de los inevitables momentos en que la ‘corrupción objetiva’ sobre la que se ha asentado, comience a subjetivarse para entrar definitivamente en el territorio del Código Penal.
Jesús Gago Dávila . Arquitecto, socio del Club de Debates Urbanos
OPERACIÓN CHAMARTÍN: LA PARTE CONTRATANTE, por Jesús Gago
El pasado 21 de enero se publicó en Nueva Tribuna el artículo titulado Operación Chamartín: la parte contratante , de Jesús Gago, que, por su interés, reproducimos a continuación. También puedes descargarlo en formato PDF aquí.
– Sí, es demasiado largo. ¿Qué es lo que nos queda ahora?
– Dice ahora… la parte contratante de la segunda parte será considerada como la parte contratante de la segunda parte.
– Eso sÍ que no me gusta nada. Nunca segundas partes fueron buenas. Escuche: ¿por qué no hacemos que la primera parte de la segunda parte contratante sea la segunda parte de la primera parte?
The Sanity clause. Una noche en la opera .Hermanos Marx
En artículo precedente además de recoger la noticia sobre el contrato firmado a final de año entre DCN (BBVA+Grupo San José) de un lado y ADIF
/ RENFE de otro, se comentaron algunos aspectos generales del mismo. En
este que es su continuación, entre los muchos susceptibles de analizar y
comentar, se contemplan los cuatro siguientes:
Precio de la compraventa
Lo primero
a destacar es la naturaleza del documento contractual que bajo su
siempre cambiante denominación- como la propia Operación- pretende
reaparecer como “Adjudicación Preferente de derechos” para ocultar lo
que en realidad no es sino un contrato de compra venta (de terrenos)
puro, aunque no precisamente simple.
A ese mismo propósito mixtificador y de ocultación responde la denominación de ‘canon’ de lo que no son sino las ‘cuotas’ o pagos periódicos de un precio con pago aplazado.
Muchas son
las preguntas que surgen de la parte más sustantiva del contrato de
marras, además de las que suscitan otros importantísimos detalles
‘formales’, entre los que está el de la trasmutación en compra venta de
una concesión otorgada mediante concurso público, merced a una auténtica
novación, camuflada nuevamente como mera ‘actualización’, tras haber pasado 25 años de aquél.
Así, la
fundada sospecha de venta de suelo público a un precio por debajo de
mercado- formulada como denuncia por la Plataforma Norte y Ecologistas
en Acción-, se ha visto paradójicamente reforzada por los estrambóticos y
falaces argumentos esgrimidos al respecto por el ‘vendedor’. Ello,
junto a la ausencia de tasaciones solventes – y además independientes-
que deberían haber estado incluidas en el contrato, no hace sino ahondar
en dicha sospecha.
Varios extremos más, relativos al precio, deberían ser esclarecidos.
Así por
ejemplo, en la tabla de pagos fraccionados a lo largo del tiempo que se
incluye en la Cláusula Sexta, capciosamente titulada “Canon a satisfacer por DCN”, aparece
tímidamente velada dentro de un paréntesis la “cantidad ya pagada de
6.872.801,62 euros” (fracción con dos decimales que sugiere una
conversión de pesetas a euros) de cuya fecha de pago nada se dice, como
tampoco del concepto a que responde.
En todo
caso tal cantidad está muy alejada del inicial ’canon fijo’, cifrado al
tiempo del Concurso (1993) en 20 mil millones de pesetas (algo más de
120 millones de euros), canon que el ganador de aquél se comprometía a
abonar en caso de adjudicación por los 870.000 m2 exigidos por él mismo.
No puede
saberse, tampoco, si tal ‘canon’ se actualizó en algún momento tras los
sucesivos cambios experimentados en la cifra de metros cuadrados, hasta
alcanzar la cifra total de 1.485.304 m2
que figura ahora en el Contrato (Cláusula Cuarta apartado 1 y Cláusula
Quinta, apartado 1d) in fine) , superando así en un 70% las exigencias
de aquél primer concursante.
Menos aún se sabe de en qué recodo del largo y sinuoso recorrido de la Operación se ‘esfumó’ el también inicial ´canon variable’, fijado al principio en un
“53% de los beneficios económicos antes del Impuesto de Sociedades que
obtenga el Adjudicatario por el desarrollo total del Proyecto”.
Lo cierto es que en este último Contrato ni un rastro queda de aquel ‘canon variable’,
al menos que alguien pretenda sostener cínicamente que ha quedado
subsumido en los pagos fraccionados de ahora, ya que la cifra de cada
uno de ellos ¡no es constante sino ‘variable’!.
Pero no se
agotan ahí ni mucho menos las dudas sobre el precio (de esta
compraventa camuflada). Hay otros ‘detalles’ como el IVA a abonar que no
está contemplado (ni siquiera mencionado) en ninguno de los pagos
fraccionados (ni tampoco en el “ya abonado”) y del que pueden decirse de
entrada al menos un par de cosas.
La primera
en forma interrogativa es que si tras esa omisión no se esconderá algún
propósito de exención: sospecha que nace del empecinamiento en mantener
una concesión que es ya pura ficción (sujeta a un canon que no es tal).
La segunda
es que dentro de una razonable predicción de descenso, en vez de
aumento, en el tipo impositivo del IVA, la diferencia entre el pago al
contado y el aplazado solo en lo relativo a este impuesto puede dar
lugar a significativos diferenciales en las ganancias.
Asociado al precio a abonar en la compraventa, aunque hasta cierto punto independiente, está la cuestión del denominado ‘canon en especie’ y su más que confusa relación con la cesión obligatoria de aprovechamiento a que está obligado todo propietario de suelo.
Ese pago adicional (según dice el Contrato) se materializa en “100.000.m2
de uso urbanístico residencial –en una o varias parcelas (sic)- que se
destinarán a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública” (se supone que correspondientes a suelo así calificado por el correspondiente planeamiento).
Pago ‘en
especie’ nuevamente más ficticio que efectivo, porque el propio contrato
contempla con todo lujo de detalle su ‘monetarización’, supuesto más
que probable en la medida en que tal opción se deja a la voluntad de DCN
(es decir del comprador); probabilidad que no puede ser más que certeza
a poco que se piense en la distancia que media en los precios de suelo
atribuidos ‘oficialmente’ a ese tipo de vivienda y su muy superior valor
de transacción real en el mercado. De nuevo nos hallamos aquí respecto a
esta componente del pago de la compraventa con un precio inferior al de
mercado.
Proyectos de Reparcelación
Muchas han
de ser las disputas y controversias que surgirán con ocasión de la
aprobación de los Proyectos de Reparcelación y su ulterior inscripción
en el Registro de las fincas resultantes, por más que alguno(s) de los
ámbitos en que se ha troceado la Operación haya sido cuidadosamente
delimitado (s) para asegurarse la mayoría en la(s) correspondiente(s)
Junta(s) de Compensación que ha(n) de proponer la tramitación de
aquellos.
Una aparece con especial singularidad. Dado que DCN (‘el comprador’ de RENFE) será quien una vez le haya sido transmitida la propiedad de los terrenos
(tras su imprescindible desafectación), estará en la Junta y los
aportará para su compensación reparcelatoria: ¿cómo podrá exigir el
aprovechamiento que arteramente se ha atribuido al suelo no trasmitido y que seguirá permaneciendo en la esfera ‘demanial’ (uso y dominio público) e incluso hasta el de los “huecos” de la más que tramposa losa de cubrimiento de la vías?
Es de
notar aquí que DCN no está adquiriendo simplemente ‘derechos de
aprovechamiento’, tal y como engañosamente reza el título del Contrato,
sino materialmente fincas inscritas o inscribibles como tales –y no como
simples derechos- en el Registro de la Propiedad. Fincas que son las
que aportará a la Junta para su oportuna compensación reparcelatoria.
De nuevo aquí, una ocasión más de trabajo para abogados con sus correspondientes minutas.
Reversionistas (Expositivo VII Párrafo 5)
El modo en
que se contemplan en el Contrato los derechos de reversión y las muy
conflictivas reclamaciones que con toda seguridad se plantearán justo a
partir del día después de la inevitable desafectación de los terrenos
públicos detentados por RENFE/ADIF, parece colocado en un punto
equidistante entre el cinismo y la ingenuidad.
En efecto
el párrafo (quinto) del Expositivo VII dedicado exclusivamente a ese
asunto no puede ser más expresivo del recurso tan antiguo como extendido
a disfrazar la falsedad mediante la media verdad. Se afirma en él “que
todas las reclamaciones formuladas ….con la pretensión de
reconocimiento del derecho de reversión han sido inadmitidas o
desestimadas por numerosas sentencias del TSJ de Madrid , de la AN y del
TS”.
Hasta ahí la mitad de la verdad.
Pero la
otra mitad que el Contrato omite y convierte en falsa la conclusión del
sofisma (o falso silogismo), es que el motivo de tal inadmisión o
desestimación no es otro que el de no haberse producido todavía,
en el momento de presentarse aquellas reclamaciones, la desafectación
de los terrenos, con la consideración adicional que dichas Sentencia
hacen de que entonces no resultaba procedente la tácita desafectación.
Deducir de ello , como explícitamente se hace en el referido párrafo que “del conjunto de esas resoluciones resulta la improcedencia de la reversión”,
si tan solo fuese un desiderátum podría atribuirse tan solo a inocencia
o ingenuidad; pero si se tiene en cuenta que uno de los principales
motivos de la adjudicación de aquel lejano Concurso fue la idoneidad del
adjudicatario para abordar los problemas relacionados con los derechos
de reversión, eximirle ahora de cualquier responsabilidad al respecto,
tras declarar la inexistencia de tal problema, no tiene otro
calificativo que el de fraude , al menos en el plano del intelecto.
Salvaguardas y blindajes para el prestatario
El
Contrato por lo demás está plagado de cautelas y blindajes favorables al
‘comprador’, devenido en este caso en prestatario desde su primigenia
condición de concesionario-financiador.
Son muchas
las asimetrías entre las partes, reguladas en una casuística que ocupa
una importante extensión del texto de aquél. Algunas de ellas
entreveradas de obligaciones y responsabilidades fiscales que pueden
producir más de un quebradero de cabeza. Otras de enorme trascendencia
económica, como es la exoneración a DCN (o sea al comprador) “de toda responsabilidad por el eventual coste de descontaminación de los terrenos contaminados” (Cláusula Séptima apartado C.3)
Entre tales cautelas un aspecto a analizar de gran interés, es el relativo a la constitución de hipoteca sobre los terrenos “para garantizar el cumplimiento (por la parte compradora) de la obligación del pago monetario previsto en el Cuadro” (nada se dice aquí, por cierto, del ‘pago en especie’).
Aún sin
pretender entrar por ahora en el mismo aunque desde aquí animamos a que
alguien lo haga-, sí hay un aspecto que, para finalizar, no podemos
dejar de resaltar.
En la
antes mencionada Cláusula Sexta relativa a los pagos fraccionados que
figuran en el correspondiente Cuadro, se establece que todas las
obligaciones de pago contempladas a excepción de la primera (la 0)- o
sea “de la segunda a la vigésima primera“ – podrán ser objeto de titulización” (por parte del acreedor, naturalmente ).
¿Se
necesita mayor prueba de que en esta Operación las Entidades Públicas
son quienes han terminado jugando el papel de prestamistas?. ¿No era
éste el que ‘antiguamente’ solía reservarse a la Banca?
Jesús Gago Dávila . Arquitecto, socio del Club de Debates Urbanos
No hay comentarios:
Publicar un comentario